¿Qué es el Rating Inmobiliario Fortune Prime? Descubre el Valor Percibido de Tu Propiedad

En nuestro caso, no es un indicador de solvencia o capacidad de pago, ni tampoco una tasación, ni un indicador de audiencias de TV, ni una calificación para inversores. Es más bien un mecanismo para medir «el valor percibido de un inmueble por el mercado» en función de unos criterios de valoración muy particulares. Es un sistema de evaluación inicialmente basado en el análisis de las características habituales de un inmueble, pero haciendo énfasis en los aspectos más subjetivos del mismo, aquellos que «añaden ese valor extra» que es difícil de medir, pero que al final marcarán la diferencia de precio entre propiedades.

Características Clave del Rating Inmobiliario Fortune Prime

Cada una de esas características subjetivas tiene, de hecho, una participación absolutamente directa en el precio del inmueble. No es extraño encontrar propiedades donde «la simple ubicación» pueda darnos una calificación excelente, pero la estética de la propiedad deje mucho que desear, por lo que nuestra calificación final podría ser muy deficiente.

El «Rating Fortune Prime»: Una Calificación Especial

El «Rating Fortune Prime» es una «calificación especial» para esas propiedades que poseen esos «valores extra» que resultan tan definitorios en el valor percibido por el comprador y que van a incidir directamente en el precio que el mercado está dispuesto a pagar.Es una manera de premiar el grado en que el mercado valora un inmueble, aplicándole una Nota de Calificación. Es una opinión de mercado que adelanta a los potenciales compradores una información muy útil que les servirá de orientación en un primer acercamiento a una propiedad desconocida.

Cómo se Obtiene el Rating Inmobiliario Fortune Prime

Necesitaremos realizar un análisis de más de 100 parámetros diferentes para obtener una calificación razonada y proponer entonces un «Rating Fortune Prime» en sus distintos grados, de manera que resulte útil y orientador para compradores y vendedores.

Beneficios para Vendedores y Compradores:

• El vendedor podrá saber qué opinan de su inmueble y corregir posibles errores o replantear precios.
• Los compradores podrán tener una información más completa que les ayude a sopesar si la propiedad está dentro de lo que van buscando.

¿Algunas Características Determinantes del Rating de un Inmueble?

Los factores que influyen en la determinación del rating de una propiedad forman parte de una larga lista de aspectos analizables (más de 160 puntos), unos son objetivos y fácilmente medibles y otros mucho más subjetivos que resultan bastante más complicados de puntuar. Orientativamente, mencionaremos solo algunos muy básicos como:

1. Ubicación:

La ubicación es uno de los factores más determinantes en el «valor percibido» de una propiedad inmobiliaria. La localización no es solo un punto en el mapa, ya que contribuye significativamente a crear una experiencia emocional única en la vivienda. Cada detalle del entorno, desde las vistas hasta la arquitectura circundante, influirán directamente en nuestra calificación de la propiedad y, por ende, en el precio de la misma. Una propiedad ubicada en una calle llena de edificios elegantes y con vistas no puede tener la misma calificación que si la ubicación se encuentra en una calle llena de bares de copas o en medio del bullicio turístico del centro de una ciudad.

• Ubicación de Lujo: Una ubicación de lujo suele estar bien conectada con el resto de la ciudad, facilitando el acceso a centros de trabajo, cultura y entretenimiento, lo que reduce el estrés asociado con los desplazamientos. Suelen gozar de bastante seguridad y menores índices de criminalidad, lo que proporciona una sensación de tranquilidad a sus habitantes. Así que, con la compra de una propiedad, «también estamos comprando el entorno donde nos vamos a vivir cada día.» El precio de la ubicación puede llegar a ser una parte muy importante del importe a pagar por la propiedad.
• Perspectiva Financiera: Desde una perspectiva financiera, las propiedades en ubicaciones privilegiadas tienden a mantener o aumentar su valor con el tiempo, lo que las convierte en inversiones sólidas a largo plazo. Así que, antes de plantearnos si el interiorismo de una casa nos gusta o no, deberíamos empezar por analizar si la localización nos gusta o no; antes de entrar a valorar cualquier otro aspecto.

2. Las Vistas:

La visión que podamos tener del panorama exterior desde nuestra propiedad pueden verse afectadas por una incorrecta colocación de las ventanas o por la simple inexistencia de las mismas, lo que significa que podríamos tener un problema en la propiedad misma. Desde otra perspectiva, una visión despejada o el iluminado Skyline nocturno de la ciudad tendría un precio, mientras que una visión del feo edificio de mi vecino de enfrente tendría otro precio diferente. Así que valorar este tipo de situaciones y calificar una propiedad en base a datos y matices con estos, no es tarea fácil. En una propiedad de alto standing estos factores tienen de hecho una importancia muy real dado que el 100% de los compradores exigentes van a valorar enormemente este tipo de circunstancias de la propiedad. Todo suma y todo resta más de lo que parece.

3. Luz Natural:

La orientación de la propiedad y la cantidad de luz natural que recibe afectarán directamente las decisiones de diseño, como la disposición de las habitaciones y la selección de colores y, por ende, al estado emocional de sus habitantes. La simple comprobación de la cantidad de luz natural que vamos a recibir en las distintas estaciones del año y la orientación de la que procede no solo afectará a nuestro estado de ánimo, sino también a nuestro bolsillo en la factura de calefacción y la electricidad.

• Importancia de la Orientación: Conviene consultar un simple informe de los ángulos y las horas de sol que inciden en nuestra propiedad para asegurarnos de que nuestra terraza tendrá ese sol que nos habían dicho que tendría y que los edificios de enfrente no nos perjudican ocasionando sombra la mayor parte del día por que no tuvimos en cuenta que aunque nuestra propiedad tenía orientación sur; estábamos comprando en una calle estrecha y con edificios altos en frente que nos dan sombra todo el día. El valor de la luz puede llegar a ser realmente importante y la prueba es que muchas propiedades tienen grandes dificultades para venderse precisamente por que resultan muy oscuras. Detalles como estos pueden ser obstáculos insalvables que fácilmente pueden arruinar una venta aunque la propiedad tenga muchas otras cosas positivas.

4. Estilo y Categoría del Edificio:

Probablemente después de la ubicación, la categoría y el estilo del edificio sean el segundo aspecto más importante a tener en cuenta antes de entrar a valorar si el piso en sí mismo es bonito o no.

• Impacto en la Valoración: El estilo y la categoría del edificio donde se encuentra una vivienda tienen un impacto muy significativo en la valoración de nuestra propiedad. Estos factores influyen en su percepción general y pueden aumentar o disminuir su valor de mercado, por lo que la selección del edificio es de vital importancia, ya que nunca podremos rediseñarlo y su deterioro y obsolescencia aumenta cada año que pasa. Una propiedad de categoría merece estar en un edificio de categoría y la estética y condición de ambos debería estar acordes para que puedan valorarse mutuamente en vez de perjudicarse. Una antigüedad bien conservada puede tener un precio importante, pero una casa vieja no es una antigüedad, es una casa vieja.

Consideraciones Adicionales

¿Quién quiere comprar un apartamento de lujo en un edificio con una estética obsoleta de los años 60 con un portal impresentable y un pobre mantenimiento general? Es muy frecuente cometer el error de pagar un precio por un piso de lujo en un edificio cuya imagen lo desvaloriza directamente. Nuestro piso estaría fuera de lugar. No resulta muy coherente una propiedad de lujo dentro de un edificio obsoleto.

1. Calidad de Construcción:

Los edificios de mayor categoría suelen estar construidos con materiales de mejor calidad y técnicas más avanzadas, lo que se refleja en un mayor valor de las viviendas que albergan. Comprar en edificios antiguos es un riesgo que hay que medir muy bien porque los problemas ocultos durante años pueden aflorar en cualquier momento con el correspondiente riesgo para nuestro bolsillo. Siempre será mejor comprar en un edificio con rehabilitación integral que en uno con problemas latentes que desconocemos y nos pueden explotar en el momento menos indicado.

2. Prestaciones y Servicios:

Los edificios de categoría generalmente ofrecen más prestaciones y servicios comunitarios, como Garajes, trasteros, ascensores, piscinas, gimnasios o zonas verdes, etc., lo que evidentemente incrementa el valor de las propiedades individuales. No parece muy lógico pedir precios desorbitados por pisos “de lujo” en edificios que ni siquiera tienen garajes ni trasteros. Las rehabilitaciones integrales de edificios son la única solución para actualizar los edificios con pasos de carruajes y convertirlos en modernas propiedades con calificación extraordinaria que puedan justificar un precio máximo acorde con la realidad de lo que se ofrece. Las carencias de los edificios de Madrid en este aspecto son realmente terribles dada la antigüedad de los mismos y de la ciudad propiamente y es por esta razón que Madrid nunca ha ofrecido un producto de lujo de calidad suficiente para atraer compradores internacionales como Londres, París o Nueva York. Afortunadamente las cosas están cambiando rápidamente y ya estamos apreciando en los últimos años la llegada de las distintas compañías de Branded Residences Internacionales que están poniendo el listón muy alto con sus productos inmobiliarios de lujo.

• Branded Residences: Estas propiedades son las que sin duda alguna obtienen las mejores calificaciones del público más exigente. Prestigio y reconocimiento de marca, servicios de alta gama, estilo de vida de lujo, ubicaciones estratégicas, facilidad de gestión, potencial de inversión, comunidad exclusiva, flexibilidad de uso, menor riesgo percibido. Estas características hacen que las Branded Residences sean particularmente atractivas para compradores extranjeros que buscan una combinación de lujo, comodidad y una inversión sólida en el mercado inmobiliario internacional.

3. Eficiencia Energética:

Los edificios más modernos y de mayor categoría tienden a tener mejor eficiencia energética, lo cual se está convirtiendo en un factor cada vez más importante en la valoración inmobiliaria. Para el 2033 cada vivienda deberá contar con un Certificado de Eficiencia Energética igual o superior a la letra D. El 80% de los edificios tendrá que rehabilitarse para alquilarse o venderse. Una excelente eficiencia nos garantiza una factura eléctrica ajustada sin despilfarros innecesarios lo que aumenta automáticamente la calificación de nuestra propiedad. Con una creciente demanda de servicios en nuestros edificios que necesitan más y más energía, hacerlos eficientes es tremendamente importante a la vez que colaboramos en proteger los valores ambientales y la calidad del aire que respiramos en nuestras ciudades o de la cantidad de energía que necesitamos producir para cubrir las necesidades de ciudades que aumentan su tamaño constantemente.

4. Mantenimiento y Conservación:

Los edificios de mayor categoría suelen tener un mejor mantenimiento y estado de conservación, lo que influye positivamente en el valor de las viviendas que contienen. Un edificio con una fachada cuidada, zonas comunes limpias e iluminadas o un portal con un portero bien vestido pueden ofrecer una sensación de orden y control en el edificio que afecta directamente la calificación de nuestra vivienda. Nuestra propiedad está dentro de otra y el valor e imagen de aquella afecta directamente a la nuestra. Edificios con mantenimiento y conservación deficiente nos indican una más que probable incapacidad financiera de sus moradores para sufragar los gastos necesarios para mantener el edificio de manera correcta y, lo que es peor, una comunidad conflictiva incapaz de ponerse de acuerdo en acordar las inversiones que necesita el edificio. La calificación de nuestra propiedad se verá afectada por la calificación del edificio.

Estilo y Categoría de Nuestro Piso de Lujo

“Todas las madres piensan que sus hijos son los más guapos.” Es humano y habitual pensar que todo lo nuestro es lo mejor y que ¿cómo es posible que los demás no se den cuenta y no valoren nuestro piso como lo hacemos nosotros con lo bonita que es la mesilla de la abuela que tengo en el salón? Cada persona entiende el lujo a su manera según su educación o su capacidad económica, así que nuestros gustos personales como propietarios de un piso pueden llegar a estar muy alejados de la realidad del comprador; es por esto que contratar a un profesional del diseño de interiores en combinación con un arquitecto es sin duda alguna el dinero mejor invertido para conseguir una revalorización importante de tu propiedad y vender así tu piso de lujo de 5 estrellas y a un precio de 5 estrellas.

Claves para un Diseño Exitoso:

• Manejo de volúmenes
• Cambios de distribución
• Aprovechamiento de la luz
• Selección del estilo adecuado

 

El valor de tu casa depende de como lo percibe el comprador. Por eso el diseño, la distribución junto con un interiorismo adecuado lo son todo. Un profesional experimentado con «buen gusto y oficio» podrá sacar partido de una lista enorme de factores. Aléjate de los vendedores de trastos y selecciona gente profesional con imaginación. Estudia su cartera de trabajos para que los conozcas antes de contratarlos. Necesitaremos un diseñador inteligente que nos demuestre aquello de que menos es más. El lujo puede ser menos costoso de lo que pueda parecer ya que la imaginación y la experiencia del profesional contratado es lo realmente importante y es esto lo que te va a permitir aumentar el valor de tu propiedad a niveles que difícilmente hubieras conseguido con unas cuantas ideas personales de andar por casa.Hoy en día nadie se diseña y se fabrica su propia ropa de lujo. Se contrata un profesional para que lo haga o se compra ropa de marca. ¿Por qué iba a ser distinto a la hora de vestir tu propiedad? Tener que lidiar con la infinidad de obstáculos de tu piso antiguo donde no se puede tocar ninguna pared porque todas son de carga o los pisos con pasillos infinitos que se comen todo el espacio… etc etc etc ¿cómo hacer algo de lujo con todos estos problemas?¿Queremos que nuestra propiedad tenga un estilo Armani con excelentes calidades y sencillez para un público de alto standing o queremos algo muy comercial que se ajuste a estilos y calidades más del tipo Zara por que nos vale con que tenga buena imagen? El precio de venta tendrá que estar acorde a lo que ofrezcas.